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民泊・airb&b（エアビーエヌビー）の税金
エアビーアンドビー・民泊の確定申告
以前流行っていたエアビーアンドビー(airb&b)などの短期間の部屋貸しビジネス。エアビーエヌビーと呼ばれたりもしています。民泊という表現をされることもあります。
最近はマンション側とのトラブルがおおく、撤退する方もおおいようなのですが、「まだ続けているよ」「今年、収入あったよ」という方は申告して納税が必要となってきます。
あとから「申告が必要だとは知らなかった！」と後悔する前にあなたが部屋を貸した場合の税金について解説します。
※感覚的に赤字だったから申告しないというのは危ないです。
当事務所のお客様の中にも、ご本人的には「赤字」、実際に計算してみたら「黒字」で申告必要という方もいます。銀行からの借り入れの返済は、元本部分は経費になりませんし、モノを買った場合にも減価償却が必要なものを買った場合には、払った時の経費に全額なる訳ではありません。土地部分も減価償却しませんので、経費にはなりませんよ。
凡ミスで、無申告加算税とか延滞税とか払うことになるのは、もったいないですよ。
申告必要？エアビーアンドビーの確定申告
あなたが短期間、部屋を貸してお金を得た場合には、原則として税金の申告が必要となります。
どんな申告が必要となるのかは、副業として部屋を貸すのか、メインの職業として部屋を貸すのか、利益はいくらでるのかなど、あなたの収入の状況によってかわってきます。
サラリーマンのお小遣い稼ぎ程度ならば、雑所得！？
もしもあなたがサラリーマンやOLの方で、副業としてエアビーアンドビーなどの短期間の部屋貸しを行った場合には、税金を申告するときは雑所得という所得になります。
雑所得の申告とは、1年間の売上の金額と、その売上を獲得するために使った経費を集計して行います。
売上の金額から経費の金額を引いた金額が20万円を超える場合には、確定申告を行う必要があります。
確定申告は、国税庁の公式サイトにて簡単に作成できますので、ぜひご利用ください。
サラリーマンが試しにやってみた程度なら住民税の申告！
もしもあなたがサラリーマンやOLの方で、年間の利益が20万円以下であるなら、住民税の確定申告をすることになります。
住民税の申告は、まずお住いの市区町村から申告書を取り寄せるところから始まります。
手書きで申告という世界です！
フォーマットは市区町村ごとに違いますので、書き方で分からないことがあったら、市区町村へお問い合わせください。
しっかり稼ぐ方の事業所得
もしもあなたが趣味の範囲を超えてしっかりと稼ぐ場合には、税金の申告上、事業所得というもので申告することになります。
事業所得は、開業時に開業届や青色申告承認申請書を提出しておくとよいでしょう。
大切なのは「青色申告承認申請書」です。この紙を期限内に提出すると税金が安くなることもあります。事業所得になるビジネスを始める際には税務署に相談してみると丁寧に教えてくれるかと思います。
事業所得の計算のポイント
事業所得の場合には、雑所得と比べてしっかりと売上などを集計して帳簿を付けた上で税金の申告をする必要があります。
ここではそのポイントについて解説します。
売上はもれることなくきっちりと！
まず１年間の売上を集計してください。
売上というのは、おおざっぱにいうと部屋を貸すことによってもらったお金です。
現金でもらった場合などはついつい抜きたくなってしまうなんて方もいるとは思いますが、売上はきっちりと集計してください。
また手数料を引かれて入金した場合などは、入金額ではなく手数料を引かれる前の金額が売上となります。
USDなどで回収した場合には日本円に換算して集計するかたちとなります。
経費は売上を獲得するために使ったお金。
次に売上を獲得するために使ったお金を集計してください。
例えば部屋を貸すために使った清掃代、洗濯代などです。
賃貸ならば、家賃もなるかもしれません。10畳の部屋を借りていて、3畳分貸していたなら、家賃の30％が経費となるかもしれません。
電気代やガス代、水道代はどうでしょう。
コツコツと項目をピックアップして、１年間の経費を集計していってください。
重要な経費：減価償却
エアビーアンドビー関係の経費で、重要なものとして減価償却費というものがあります。
これは何をいくらで買ったかによって変わってくるのですが、例えば１００万円のものを買った場合に全額がその年の経費になるのではなく、耐用年数に渡って分割して経費となるという考え方です。減価償却の肝は何年にわたって償却できるのかというところです。
あなたが青色事業者なのかそうでないのかによっても変わってきますし、新品を買った場合と中古を買った場合でもこの年数は変わってきます。
減価償却を使いこなすことによって税金の額が大幅にかわってきますので、うまく使ってください。
エアビーアンドビー（airB&B）の注意点！
エアビーアンドビーなどの短期の部屋貸しビジネスは稼げるビジネスではあるようですが、税金の計算上、注意しなければならないことがあります。
住宅ローン控除が使えなくなる！
住宅ローン控除を受けている方は、その住宅ローン控除の対象となる住宅を貸してしまっている場合には、使えなくなることがあります。
これは住宅ローン控除というものは、居住用の住宅を対象とした制度だからです。
住宅ローン控除で受けることができるメリットと、短期の部屋貸しビジネスで稼げる金額、どちらが大きいかしっかり考えたほうがよいでしょう。
まとめ
最後までお読みいただきありがとうございます。
エアビーアンドビー（airB&B）などの短期間の部屋貸しは一見すると不動産所得と思いがちですが、実は事業所得となるケースがおおいです。ご自身の場合が不動産所得なのか事業所得なのかは税務署に直接、状況を話して問い合わせてみるとよいかと思います。（単なる不動産の貸付けは不動産所得ですが、エアビーの場合には部屋の維持管理（掃除）にかなりの時間と労力を使っている方がおおいかと思います。お客様が帰るたびに部屋の掃除・シーツの交換・ゴミ捨て、苦情の対応、近所の案内など重労働ですね。）
今回は非常におおざっばに解説しましたが、税金のことは書籍やネットを読んでも分かりにくいことがおおいですので、もしも気になることがあれば、税務署などにお気軽に電話相談してみてください。
※なお、民泊関係の許認可の申請は行政書士などにご依頼ください。
個人事業として行っている方が多かったのですが、会社を設立してなさる方が増えてきているように感じます。
会社を設立して行いたいという方に向けては会社設立のサポートも行っております。
詳しくはこちらの「東京 会社設立パートナーズ」のサイトをご覧ください。
民泊は2015年は人気だったのですが、2016年はもうブームが一段落したように感じました。手間がかかって割に合わないということで、民泊から不動産の貸付けに戻る方が多かったように思います。
※2015年の売上が1000万円を超えた場合には2017年消費税の問題が出てきますので、その点ご留意ください。
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