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住宅ローン控除と3000万円の特別控除は併用できない

買い換えた住宅のイメージ

不動産に関わる税法上の特例は多くあり、中々複雑です。特例をいかに利用するかによって、トータルの納税額も大きくへんどうするのです。

その中でも、元々持ち家の人が住宅を買い換えた場合には、譲渡(売却)した物件について3,000万円特別控除を譲渡所得の計算上使用すると、新しい物件のローンについて住宅ローン控除を適用することができません

3,000万円控除と住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の併用は認められていないのです。

こういったケースに当てはまる人は結構多くいらっしゃると思うので、ご注意ください。

3,000万円控除と住宅ローン控除、どっちが有利?

3,000万円控除と住宅ローン控除のどっちが有利かはケースバイケースです。

既存の住宅を販売した場合の利益が少ない場合には、住宅ローン控除の方が有利になるケースが多いです。

ただし、利益が多くて、しかも所有期間が5年に満たない住宅を売ったために短期譲渡所得として課税額が大きい場合には、3,000万円控除を使った方がメリットが大きいことがあります。

この他、そもそも所得制限にかかってしまって住宅ローン控除を受けられない人についても、3,000万円控除を選択した方が良いということになります。

この点に関しては、きちんとして検討しましょう。

節税額が同じ場合は、3,000万円控除が有利

3,000万円控除を利用して節税される譲渡税の金額と、住宅ローン控除を10年使って節税される金額の同額であった場合には、3,000万円控除を利用した方が有利だと言えます。

早い段階でキャッシュが入った方が、いざという時の資金として使えますし、そのお金を運用して毎年数パーセントの運用益を獲得できる可能性もあるためです。

又、住宅ローン控除はあくまで将来に生じる税金の減税額ですので、もしも将来において産休育休に入ったり、運悪く病気などで就労不能な期間があって税金がほとんどない期間があると、そもそも生じてない税金の返還を受けることはできないので、住宅ローン減税の効果を享受できなくなってしまうのです。

つまり、すぐに節税効果が実現する3,000万円控除と比較すると、住宅ローン控除は不確実性が高いということになるのです。

住宅ローン控除と併用できないその他の特例

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)と3,000万円控除だけではなく、その他にも住宅ローン控除と併用不可の特例があります。

まず、居住用財産を売却した際に所有期間が10年超の場合の軽減税率の適用に関してですが、こちらも住宅ローン控除との併用はできません。軽減税率でグッと税金が下がることも多いため、この点も含めて、どちらを適用した方が良いのかを判定する必要があります。なお、所有期間10年超の軽減税率と、3,000万円控除は併用可能です。

又、住宅を買い換えた場合には買い替え特例という課税の繰り延べをできるケースがありますが、こちらも住宅ローン控除との併用が不可となります。

ただし、譲渡について損失が生じた場合の、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例に関しては、住宅ローン控除と併用して適用することができます。

このように、住宅を売却(譲渡)した場合の特例の適用関係については複雑性が高いので、判定が難しい場合には、税理士に依頼して判断してもらっても良いのではないでしょうか。

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