不動産所得の確定申告でよくある間違いＴＯＰ５

マンションなどを購入した場合には土地と建物あわせて購入しているかと思います。

その場合、土地と建物は分けて、考える必要があります。

税金の計算上、建物部分については時の経過とともに価値が減少していくと考えており、一定の期間にわたって少しずつ経費としていくことができます。「減価償却」といいます。

一方、土地は経費とはなりません。減価償却はしてはいけません。帳簿上は資産として購入した時の金額で計上しておきます。

※減価償却費の計算には若干複雑な計算が必要です。

土地の部分の含めて減価償却してしまうと、経費が多くなってしまい、本来納めるべき税額よりも税額が少なくなってしまいます。

間違えた場合には、修正申告が必要となり、余計な罰金を支払わなくてはならないので注意が必要です。

不動産所得の計算では、借入があるときは注意が必要です。

不動産所得の決算書（内訳書）をみると「土地等を取得するために要した負債の利子の額」という欄があると思います。不動産所得が赤字の場合にはここに記載が必要となってきます。

これは不動産所得の赤字部分のうち、土地等の取得のためにかかった借入利息の金額はないものとして扱いますというルールです。

このルールを無視して、損益通算してはいけません。本来納めるべき税額よりも税額が少なくなってしまいます。

こちらも間違えた場合には、修正申告の対象となり、罰金が出てしまうのでご注意くださいませ。

ごくまれに借入金や借入金の返済を経費にしてしまう人がいるのですが、それは経費ではありません。利息部分が経費となってきます。

不動産の場合には、ほとんどの方が１０万円控除です。事業的規模のある方のみが６５万円控除を使える可能性がでてきます。事業的規模とは、5棟以上もしくは10室以上を貸し付けているケースです。ただし、65万円控除を受ける場合は、貸借対照表の添付が必要ですので、税理士に依頼した方が良いでしょう。

住宅ローン控除は住んでいる場合に使えます。住んでいない物件については住宅ローン控除は使えません。

また建物の一部については貸していて、一部については住んでいるという場合には住宅ローン控除が使える可能性もございます。その場合には居住割合を記載することをお忘れなく！

不動産はご夫婦で共有していたり、親子で共有していることもおおいかと思います。その場合には持分割合を無視しないでくださいね。

割合は謄本に書いてあると思いますので、謄本をみて確認なさってくださいね。

※契約書と謄本で持分割合が違うということが稀にございます。このような場合は必ず税理士に相談して対策を練りましょう。

これは契約が不動産の建設中に行われることがおおいため、予定の割合で契約書に記載してしまうからです。最終的には謄本の数字が正しいということになってきますので、めんどくさがらずに謄本を取得するようになさってくださいね。

なお、当事務所に不動産所得の申告をご依頼いただく場合には、ほとんどのケースでは当事務所でも謄本を取得できますので、法務局へ行っていただくお手間は省くことができます。（ごくまれに当事務所では取得できないケースもございます。そのときにはご自身で取得してください。）