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不動産賃貸業で交際費や雑費が多いと税務調査が来る確率が高くなります

不動産投資による不動産所得で交際費や雑費が多くて税務調査が入ったらどうなるか

不動産投資の賃貸収入があるから確定申告をしていたけれど、突然税務署から税務調査の通知が来たり、お尋ねが来てしまったビックリしたという方もいると思います。

無申告ではなくてきちんと確定申告をしていても、申告内容に疑いを持たれた場合には、税務調査が入ります。一棟を貸している場合でも、ワンルームマンション投資などで1室を貸している場合も、税務調査は来るのです。

特に、交際費雑費修繕費を多く計上している場合や、利息支払額が物件価額に対して大きい場合には調査対象として選定されるでしょう。これらの勘定科目に関して、税務調査でどのように見られるのかを説明したいと思います。

不動産所得の交際費についての税務調査

不動産所得は不動産賃貸業から生じる所得ですから、基本的に顧客は賃借人となります。不動産賃貸では、通常はオーナーと賃借人の間には交流がないことが多いのです。ですので、取引相手でありながら、不動産管理会社が対応・手続きを代行することが多いので、オーナーと賃借人はほとんど顔を合わせないと言えます。

交際費とは、一般的に事業を行う場合に取引先と飲食をしたり、取引先にお歳暮などを送った場合に生じるものです。したがって、こういったことが賃借人との間で起きにくい不動産賃貸業については交際費が生じにくいのです。もちろん、不動産管理会社の担当者に手土産を持って行ったり、飲食することはあるでしょうけれど、そんなに頻繁にはないのが普通です。

したがって、確定申告書に添付する損益計算書(又は収支内訳書)に交際費があり、かつ、その金額が大きい場合には、税務調査が行われる確率が上がります。

調査では、飲食費や手土産などに関して、どういった取引関係にある人のために支払われたものかを質問されるので、その点を説明することになります。説明がつかなかったり、関係ない人との飲食代等であった場合には、否認されてしまうのです。

雑費が多い場合も税務調査先に選定される

雑費が多い場合にも税務調査先に選定される可能性が高くなります。不動産所得では、不動産の取得年においては雑費が出やすいのですが、他の年においては雑費は出にくいのです。

不動産所得にかかる主な経費と言えば、管理費、修繕費、支払利息、減価償却費、租税公課であり、それ以外の経費も出るのですがそこまで金額が大きくならないことが多いので、雑費に関しても、大きいと税務署にマークされてしまうのです。

税務調査では、雑費の具体的な内容に関して聞かれるでしょう。この中で、自分で不動産を管理していて、そのための交通費が雑費勘定で入っていたような場合には、そういったものは認められるでしょうし、経費の振込手数料や消耗品費その他の必要であった経費も認められるものです。しかし、不動産賃貸業に関係ない領収書等が出てくれば、そこは否認される可能性が高くなります。

税務調査の事前に、何故その経費が必要であったのかを説明できるようにしておきましょう。

修繕費に関する税務調査

不動産所得があれば修繕費は生じるものです。区分マンションの場合の管理組合への修繕積立金は修繕費勘定で通常処理しますし、その他のお部屋の設備の修理代や、一棟の場合の外壁塗装代などは修繕費となります。

ところが、毎年連続で高い修繕費が計上されている場合は、税務署も怪しむ可能性があります。「物件の規模に対してやけに修繕費が大きいな」ということで税務調査に着手したり、納税者に連絡したりするのです。

税務調査では、修繕の請求書や領収書を確認したり、修繕費ではなくて資本的支出として資産計上すべきものでないかを確認するのです。

どこの部分を修理したのか、ここを調査で回答していけば大丈夫です。支払の確認できる通帳コピーなどを提示しても良いでしょう。不動産管理会社が間に入って工事会社を手配して一度立て替えてくれている場合には、不動産管理会社への支払を証明できる書類を準備しておけば大丈夫です。

物件購入時の融資の支払利息に関する税務調査

土地や建物を取得する際には銀行等の金融機関から融資を受けるのが一般的です。そして、毎月銀行に返済していくのです。

毎月の銀行の支払の中には元本返済部分と利息支払い部分が含まれています。不動産所得の確定申告でよくある間違いとして、毎月の支払額全額を必要経費にしてしまっているケースがあります。支払っているのだから全額経費であろうという感覚になるのは私もよく理解できますが、実は必要経費になるのは利息部分だけなのですね。元本返済額は必要経費にならないのです。

確定申告で必要経費として元本部分も必要経費にしている場合は、物件価額に対して支払利息の金額が非常に大きくなってしまいます。この場合には、税務署としては「これは間違って元本も経費にしてしまってるだろうな」と考えて、税務調査を行うのです。

存在しない経費を計上してしまっていたら

電話のイメージ

不動産投資をしていて、経費を多く計上し過ぎていて、税務調査が入った場合や修正したい場合は、まずはお気軽に無料相談をしてくださいませ。

不動産所得の確定申告において、存在しない経費を決算書に計上することは絶対に避けましょう。

もしも交際費や雑費、修繕費や消耗品費などの名目で嘘の経費を計上してしまっていたとしたら、早めに修正申告を行いましょう。多くの架空経費を計上してしまうと、後で税務調査が入る可能性が高いのですが、自ら修正申告をすることで罰金を避けることができるのです。これが、税務署の指摘で発覚したとなると、脱税扱いとなって重加算税の対象となってしまう可能性もあり、とんでもない高額な税金を支払うことになってしまうことになるかもしれないのです。

なお、領収書を紛失したとか、計算ミスの場合には、重加算税はかかりません。経費を計上し過ぎて税務調査が入った場合でも、実際に領収書を紛失したのであってり、支払ったもので経費になると思ってたけど税法上は経費にならなかったという認識不足の問題であれば、きちんと説明すれば脱税とはみなされないで済むでしょう。いずれにしても、税務調査で上手に対応していくことが大切だと言えるでしょう。

貴方の確定申告は当事務所にお任せください!無申告の方の申告代行件数では600件を超えています。相談件数という曖昧なものではなく、実際の申告件数も多い税理士事務所でございます。

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