不動産投資による不動産所得で交際費や雑費が多くて税務調査が入ったらどうなるか

不動産所得は不動産賃貸業から生じる所得ですから、基本的に顧客は賃借人となります。不動産賃貸では、通常はオーナーと賃借人の間には交流がないことが多いのです。ですので、取引相手でありながら、不動産管理会社が対応・手続きを代行することが多いので、オーナーと賃借人はほとんど顔を合わせないと言えます。

交際費とは、一般的に事業を行う場合に取引先と飲食をしたり、取引先にお歳暮などを送った場合に生じるものです。したがって、こういったことが賃借人との間で起きにくい不動産賃貸業については交際費が生じにくいのです。もちろん、不動産管理会社の担当者に手土産を持って行ったり、飲食することはあるでしょうけれど、そんなに頻繁にはないのが普通です。

したがって、確定申告書に添付する損益計算書（又は収支内訳書）に交際費があり、かつ、その金額が大きい場合には、税務調査が行われる確率が上がります。

調査では、飲食費や手土産などに関して、どういった取引関係にある人のために支払われたものかを質問されるので、その点を説明することになります。説明がつかなかったり、関係ない人との飲食代等であった場合には、否認されてしまうのです。

雑費が多い場合にも税務調査先に選定される可能性が高くなります。不動産所得では、不動産の取得年においては雑費が出やすいのですが、他の年においては雑費は出にくいのです。

不動産所得にかかる主な経費と言えば、管理費、修繕費、支払利息、減価償却費、租税公課であり、それ以外の経費も出るのですがそこまで金額が大きくならないことが多いので、雑費に関しても、大きいと税務署にマークされてしまうのです。

税務調査では、雑費の具体的な内容に関して聞かれるでしょう。この中で、自分で不動産を管理していて、そのための交通費が雑費勘定で入っていたような場合には、そういったものは認められるでしょうし、経費の振込手数料や消耗品費その他の必要であった経費も認められるものです。しかし、不動産賃貸業に関係ない領収書等が出てくれば、そこは否認される可能性が高くなります。

税務調査の事前に、何故その経費が必要であったのかを説明できるようにしておきましょう。

不動産所得があれば修繕費は生じるものです。区分マンションの場合の管理組合への修繕積立金は修繕費勘定で通常処理しますし、その他のお部屋の設備の修理代や、一棟の場合の外壁塗装代などは修繕費となります。

ところが、毎年連続で高い修繕費が計上されている場合は、税務署も怪しむ可能性があります。「物件の規模に対してやけに修繕費が大きいな」ということで税務調査に着手したり、納税者に連絡したりするのです。

税務調査では、修繕の請求書や領収書を確認したり、修繕費ではなくて資本的支出として資産計上すべきものでないかを確認するのです。

どこの部分を修理したのか、ここを調査で回答していけば大丈夫です。支払の確認できる通帳コピーなどを提示しても良いでしょう。不動産管理会社が間に入って工事会社を手配して一度立て替えてくれている場合には、不動産管理会社への支払を証明できる書類を準備しておけば大丈夫です。

土地や建物を取得する際には銀行等の金融機関から融資を受けるのが一般的です。そして、毎月銀行に返済していくのです。

毎月の銀行の支払の中には元本返済部分と利息支払い部分が含まれています。不動産所得の確定申告でよくある間違いとして、毎月の支払額全額を必要経費にしてしまっているケースがあります。支払っているのだから全額経費であろうという感覚になるのは私もよく理解できますが、実は必要経費になるのは利息部分だけなのですね。元本返済額は必要経費にならないのです。

確定申告で必要経費として元本部分も必要経費にしている場合は、物件価額に対して支払利息の金額が非常に大きくなってしまいます。この場合には、税務署としては「これは間違って元本も経費にしてしまってるだろうな」と考えて、税務調査を行うのです。