申告していない所得税を整理しませんか?過去5年分までの確定申告の無申告に対応。期限後申告や期限後の法人税のご相談もお気軽にどうぞ。

運営:税理士法人century partners

お気軽にご相談ください。

03-6712-2681

受付時間

9:00〜18:30頃

過去の確定申告もしていないという無申告状態の方の申告代行も行っておりますのでご連絡くださればと存じます。まずは無料相談をしてくださいませ。

いま人気のairb&b(エアビーエヌビー)・民泊の税金

リノベーションした場合の税金の計算

エアビーアンドビーなどの短期部屋貸しビジネスをしている場合の税金の計算をするときに、減価償却ってどうやってすればいいんだろうと疑問に思うことはありませんか。減価償却と聞くだけで、なんだか難しそうだと思われるかもしれませんね。リノベーションした場合の税金の計算について解説します。

リノベーションとは何か

リノベーションとは、中古の建物や部屋を購入して、大規模の工事を行って、その建物や部屋の価値を高めることはいいます。

リフォームと似ていますがそれよりも規模の大きい工事で、水道設備などの変更や間取りの変更などをいいます。

最近は中古の建物やマンションを購入して、それをリノベーションするのが流行っているようです。リノベ物件とも呼ばれ、それを狙って物件を探す借主さんも多くいらっしゃるようですね。新築程は高くはないけれども、それに近い感覚で過ごすことができたり、お洒落な仕様であることが多いので、人気なのでしょう。

エアビーアンドビーとの関係は?

では、このリノベーションがエアビーアンドビーにどうつながるのでしょう。

それは中古で購入した建物やマンションの部屋をリノベーションした上で、エアビーアンドビーなどの短期部屋貸しビジネスで貸し出すといったビジネスモデルあるようなのです。

お客さんは内装のきれいさで宿泊先を選択する傾向があるようですね。

エアビーアンドビーの主な経費:減価償却

エアビーアンドビーの主な経費として、賃貸マンションならば家賃が挙げられるのですが、持ち家、持ちマンションの場合には「減価償却費」という経費が大きなウェイトを占めることになります。

減価償却費とは、建物を買った時の代金を使用可能期間(耐用年数といいます)にわたって分割して経費に計上するという考え方です。

新築の建物やマンションの場合には国が決めた耐用年数によってその代金を分割していくことになります。

耐用年数が短いほど1年あたりの経費の額が大きくなり納税者にとっては有利だ!」ということを頭の片隅においておいてください。

新築の建物やマンションを買って、それを貸し出すというのであれば非常にシンプルなのですが、中古を買ってリノベーションした場合にはちょっと複雑な計算をすることになるのです。

中古の建物やマンションを買った場合

まずは中古を買ってそれを貸し出した場合の減価償却を解説します。

新築を買った場合にはその耐用年数というのが国(税務署)によって定められていますので、迷うことはありません。

しかし、中古となるとまず耐用年数を自分で求める必要ができてます。

今後の使用可能期間を合理的に見積もることができれば、それを耐用年数として、見積もることが困難な場合には簡便法により計算することになります。

使用可能期間なんて分からないことがおおいので、ほとんどの場合はこの「簡便法」を使って計算することになります。

具体的な方法は国税庁の公式サイトで確認して頂きたいのですが、おおざっばにいうと

「(まだ経過していない耐用年数)+経過年数×0.2」となります。

つまり新築より中古の方が耐用年数が短くなるのです。

中古をリノベーションした場合の減価償却

ここからがこのページの本題です。

中古で買った家やマンションをリノベーションした場合の減価償却はどうやって行えばいいのか。

購入時の代金は上記の中古の建物やマンションを買った場合の減価償却により行なうのですが、リノベーションした部分の減価償却はどうやればいいのでしょう。

 

これは「資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算」をすることになります。

「資本的支出」とはその資産の価値を高めたり、耐久性を増したりする改装、改造などをいい、リノベーションというのはこの「資本的支出」にあてはまることが多いです。

ここからが肝心なのですが、「資本的支出の耐用年数はいったい何年なのか」ということです。元の資産の再取得価額の50%を超える場合には新築を買った場合の耐用年数になるが、そうでなければ「簡便法」によって計算できる可能性があるのです。

簡便計算の算式は下記の通りです。(国税庁のHPに記載されています。)

資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算の算式

(国税庁HPより引用

さきほども言いましたが、耐用年数は短ければ短いほど1年あたりの経費の額が大きくなり納税者にとって有利です。

この簡便法を使えると耐用年数が短くなるので、1年あたりの経費の額が大きくなり税金を減らせる可能性がでてきます。

もしも中古の建物をリノベーションをする際には、再取得価額の50%以下にとどめておくと税金の計算上いいかもしれません。

具体的には国税庁の公式サイト「1-5-6資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算」をご覧ください。このページは法人税の解説ですが、税務署に確認したところ個人の税金(所得税)でもつかえるとのことでした。

再取得価額とは

この「再取得価格」とはどの価格なのかという疑問がでてくると思います。

こちらは、その建物を新築で買った場合の価格でございます。再度買った場合の価格と言うことで「再取得価格」と表現しているのですね。

つまり新築で買った場合の価格の50%以下のリノベーション費用だったら、短い耐用年数で減価償却を計算できるということになってきます。

この「再取得価格」の証明方法に関しては、特に決まっていない曖昧性はあるのですが、合理的、客観的な資料を示せればよいということになります。

中古の物件を買うときには新築のときはいくらだったかを書面にしてもらうとよいでしょう。

まとめ

最後までご覧いただきありがとうございます。

今回のお話は「資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算」というマニアックなテーマで、わかりにくかったと思います。

減価償却というのは、分割して経費化していくという考え方です。耐用年数とは何年に渡って分割するかということです。

1000万円を20年で経費化できるか、50年で経費化するかによって1年あたりの経費がかわってきます。(もちろん50年間の総額で考えればかわりません。)

1000万円を20年で経費化できると年50万円の経費となりますが、50年となると年20万円にしかなりません。

リノベーションをする前に、こういったことを頭にいれておくと税金が少なくなるかもしれませんよというお話でした。

リノベーションに限らず、マンションを買ったりする際にも工事代金の明細を業者側に要求することをおすすめします。その明細によって減価償却の額が大幅にかわることがおおいです。

減価償却は影響額がおおきいので実際にこの方法で計算しようとする場合には、税理士事務所(会計事務所)に相談しても良いかもしれませんね。

その他のメニュー

貴方の確定申告は当事務所にお任せください!無申告の方の申告代行件数では600件を超えています。相談件数という曖昧なものではなく、実際の申告件数も多い税理士事務所でございます。

確定申告のご相談はこちら(無料相談です)

03-6712-2681

営業時間:9:00~18:30

20時頃までは事務所内にいることも多く、お電話がつながることもございますので、お気軽にご連絡くださいませ。

個人と法人の無申告案件、共に実績が豊富です。

 

確定申告の無申告状態の解消を我々の税理士事務所のメンバーがサポート致します。

当税理士事務所の無申告に強い税理士及び職員21名の写真

無申告案件に非常に強いメンバーの揃った税理士事務所でございます。無料相談をご希望の方は、まずはお電話、メールをください。

お気軽にご相談ください。