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非居住者もきちんと日本国内の家賃収入の不動産所得の確定申告は行いましょう

海外転勤中に家(または投資不動産)を貸した場合の家賃は確定申告が必要

賃貸に出した不動産のイメージ写真

海外転勤、海外移住をしたから不動産所得の確定申告が不要になるわけではありません。十分にご注意ください。

海外転勤中海外移住後に日本に所在する不動産を賃貸して家賃収入を得た場合には、日本の税務署に対して確定申告が必要となります。日本の所得税の課税対象になるのです。

海外在住中は、その外国の現地の税金を納めるのが基本なのですが、日本で発生する賃貸不動産から発生する税金については日本の国税に納めるという点は見落としがちであり、注意が必要ですね。

大手企業の場合などは、このあたりの情報も案内してくれることが多いようなのですが、中小企業の場合には、意外と案内がないこともあり、海外在住中の不動産所得が無申告となってしまうことがあるようです。

後から税務署に無申告を指摘されてしまうと、発生した所得税の額に応じて、無申告加算税や延滞税という税金が追徴課税されてしまうので気を付けたいところですね。何年分も確定申告していない場合には、本税、無申告加算税、延滞税の合計額が多額になることも多く、万一支払い能力がない場合は、預貯金や不動産、生命保険の解約返戻金の差し押さえがされてしまうこともあるのです。

非居住者の不動産所得の源泉徴収

海外にいて、国内に住所を有していない個人は所得税法上の非居住者という区分に入ります。非居住者が日本国内の不動産を賃貸に出した場合には、借り手が法人の場合には、源泉徴収が行われます。源泉税率は20.42%となります。こちらの源泉税に関しては、最終的に日本で確定申告を行った際に清算が行われますので、不動産所得に対して、源泉徴収税額が大きくなり過ぎている場合は、税金が還付されます(税務署から申告後3週間程度で振り込みの形で戻ってきます)。もしも確定申告をしていないがために税金を取り戻せないというのも、かなり損をしたことになってしまいますね。

海外転勤中に発生する家賃収入に関して源泉徴収がされているケースでは、還付となることもかなり多いと言えます。きちんと申告して税金を取り戻したいところですね。

ちなみに、借り手が個人である場合には、源泉徴収が行われることはありません。多くの場合は個人であり、この場合には追加納税となります。

現地税制で日本の税額分の控除を受けられることも多い

海外転勤中(海外駐在中)、海外移住後には、その居住地である国の税制に従うことになりますが、基本的には、全世界で発生した所得に関してその国で申告・納税することになるでしょう。

その際に、その国に外国税額控除という税制がある場合には、日本の不動産収入に関して日本の税務署に納税した税額分だけ、その国で納付する税金を減少させることができるかもしれません(日本での納税額と同額ではなくても、一定程度の減税措置を受けられることも多いものです)。

現地でそのような外国税額控除の仕組みがないかどうか、確認してみることをおすすめいたします。この点は、現地の税理士・会計士に確認することにはなってしまうのですが。

納税管理人を指定しましょう

転勤等によ外国に行くことになった場合は、納税管理人を定めておきましょう。

税務署からの書類の受け取り、納税、還付などの処理をご本人様に代えて代理で行ってくれる方を決めておくわけです。

納税管理人がいないと、税務署からどのような書類が送られてきているかもわからなくなってしまうので、困ってしまうのです。なお、納税管理人は個人でなくてはならないという規定はないので、法人としても大丈夫でございます。また、家族や親族でなくてはならないという規定も特にございません。

納税管理人を定めるためには、国税通則法第117条に従い、「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を税務署に提出する必要があります。

ネットバンキングやクレジットカードによる納付も可能

納税手続きに関しては、納税管理人の方に行ってもらうことが一般的です。不動産賃貸等から発生した所得税等に関して、納税管理人の方が納付書を銀行等の金融機関にご持参になり、そこで納付するわけです。

しかし、実際にはネットバンキングを利用して納めることもできますし、クレジットカードを利用して納税することもできます。クレジットカードは手数料がかかるため、ネットバンキングの方がおすすめかなとは思います。海外のインターネット環境等によっては、アクセス規制がかかっていたりすると、ネットバンキングやクレジットカード納付のサイトにアクセスできない可能性もあるため、その点はご注意くださいませ。

非居住者には住民税はかからない

さて、海外転勤、海外在住中の不動産所得等に関しては所得税はかかるのですが、住民税(市民税、区民税、県民税、都民税)はかかるのでしょうか。

こちらに関しては日本国内に住所を有していないため、住民税は課税されないのです。住民税を課税すると言っても、住所がないので、課税する市区町村も存在しませんし、課税の根拠が全くないのです。確定申告書には1月1日の住所地を記入する欄があるのですが、そこには海外の住所を記入してくだされば問題ありません。

海外在住中の不動産所得が無申告となっている場合には、ついつい3年も4年も無申告期間が続いてしまうことがあります。そうなると、申告することでかなりの税金がかかるのではないかと思われる方もいらっしゃいますが、住民税の課税がなく、所得税も不動産所得のみを元に税率を決定するので、意外と税金が発生しないことも多いものです。

もしも申告を税理士事務所(会計事務所)にご依頼になりたい場合は、是非、当税理士事務所にお問合せくださればと存じます。

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