不動産の譲渡所得の無申告（不動産売却）

不動産を売った場合に無申告となっていると簡単に税務署にバレますと上記で申し上げましたが、その主なばれる理由についてご説明いたします。

まず第一に、不動産売買を行い、土地や建物の所有者に異動があった場合には法務局で登記が必要となります。法務局で登記すると言うことは登記簿謄本に反映されると言うことで、ここから簡単にばれるのです。「不動産の謄本に動きがあるけれど、申告をしていないな。この物件を今の以上価値で売却すれば利益が出ているはずだけど。税務調査を行おう。」と税務署は考えるわけですね。税務署は登記簿謄本はきちんと確認していると言うことはおえておいてくださいね。これだけの理由で、ほとんど税務署にはばれるのですが、無申告者発見のための網は他にも用意されているのです。

不動産業者が売買の仲介を行った場合に、その情報を税務署が取得することによって、ばれてしまうのです。仲介を行った場合のおおまかな情報は税務署に報告されるのです。

上記の2点が、譲渡所得の無申告が簡単にばれる理由となります。不動産売買をしても登記を行わずに、かつ、業者も報告をしない場合は平気かというと、そういうわけでもありません。

売却相手（譲渡相手）がその不動産の賃貸収入等に関して申告をしたり、減価償却費を必要経費計上すると、そこからも不動産が動いたことがわかるので、税務署にはばれてしまうのです。

不動産の譲渡所得に関しては、実は保有期間によって税率が変わってきます。出てくる利益が同額であったとしても、5年以内か5年超過によって、税額が変わってくるものなのです。この保有年数の判定を誤ると算出税額が大きくかわってきてしまうため、充分にご注意くださいませ。具体的には、下記のページでご説明差し上げます。

不動産の売却を行ったら何でもかんでも申告をしなくてはならないわけではありません。赤字の場合には申告しなくてもよいのです（損失の通算等を行う場合は確定申告をした方が良いケースもあります）。

譲渡収入-（取得費+譲渡費用）＝赤字

赤字かどうかは上記の算式で計算することになるので、算式自体は非常にシンプルです。譲渡収入の金額も簡単に算定できますし、仲介手数料や登録免許税などの譲渡費用も足し算を行えば簡単に計算できます。

少々やっかいなのは「取得費」ですね。土地の場合はまだ良いのですが、建物の取得費の計算に関しては減価償却費を控除する必要があるので、少し難しいのです。実際に一度譲渡所得の明細書と言う確定申告書の添付書類を作成してみて、利益が出ているかどうかを確認することが大切です。そちらの明細書を作成すると、おのずと減価償却費も計算することができる作りとなっています。

なお、赤字ではないけれども、居住用財産の3,000万円控除を適用した場合には利益が出ないと言うケースでは申告が必要です。利益が3,000万円以下だから税金は出ないのだから申告しなくても良い、とはお考えにならないでくださいね。申告すること自体が3,000万円控除を受ける税法上の要件とされているのためです。

不動産譲渡所得の計算で難しいのは建物の減価償却費の計算です。建物に関しては、その造りによって耐用年数が定められていて、その耐用年数に応じて徐々に価値が減少していきます。鉄筋コンクリートや木造では、耐用年数は大幅に異なります。

例えば2,000万円の建物で耐用年数が47年であれば、47年で除した金額が毎年の減価償却費となるのです（居住用か賃貸用かなど、用途によって減価償却費は変わりますが、概ねはそういうことです）。

そして、減価償却費が計算されると、取得費は以下の算式で計算されます。

取得価額（購入金額+仲介手数料など）-減価償却費＝建物の取得費

割と算式自体はシンプルで、減価償却費だけよく調べて計算すると不動産に係る譲渡所得の計算や確定申告書の作成はできそうですね。ですので、確定申告をしていないで無申告となっている方は、できるだけ早く計算を行って、税務署の指摘が入る前に不動産売却に係る確定申告を済ませて所得税法違反の状態を脱してしまいましょう。

税務調査の連絡が来る前に先に申告することで無申告加算税が0パーセントになるわけではありませんが、5パーセントまで下げることが可能です。延滞税と呼ばれる利息も最小限に抑えることができますね。