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土地や建物の売却に係る譲渡税の申告をしていない場合は、税務署が後々、指摘してきます。

不動産の譲渡所得の無申告(不動産売却)

譲渡所得を説明する当事務所税理士のイメージ画像。

譲渡所得の無申告はなるべく早めに解決しましょう。

不動産譲渡所得確定申告をしていないというケースは意外と多く、確定申告の時期に忙しかったために後回しにしてしまっているというケースがよくあります。事業所得や不動産賃貸に係る所得とは異なり、不動産の譲渡所得の計算や申告書作成には慣れていらっしゃらない方が多いために、どうしても時間がかかってしまって、確定申告の期限までに間に合わせられなかったと言う方もいらっしゃるようです。

ただ、忙しかったという理由や難しくてできなかったという理由についてはお気持ちはとてもよくわかるのですが、その理由によって罰金が課されないとか、そういったことはないのです。税法は税法で厳格に適用をされますので、所得税等の申告は必ず行わなくてはならないのです。

不動産を売却すると、税務署にはばれますし、高確率で税務署から指摘が入るとお考えください。何しろ大きな金額が動いているわけですから、確定申告をしなかった事に対する罰金利息の金額も大きくなる傾向にありますので、注意が必要です。

こちらのページでは、どうして土地借地権含む)や建物の売却に係る無申告が税務署に簡単にばれるのかといったことも含めて、申告に関して簡単に税理士が説明したいと思います。不動産を売却したけれども、ついつい、確定申告をされなかったという皆様のご参考となればと存じます。

不動産の譲渡所得の無申告はすぐに税務署にばれます。

不動産を売った場合に無申告となっていると簡単に税務署にバレますと上記で申し上げましたが、その主なばれる理由についてご説明いたします。

まず第一に、不動産売買を行い、土地や建物の所有者に異動があった場合には法務局で登記が必要となります。法務局で登記すると言うことは登記簿謄本に反映されると言うことで、ここから簡単にばれるのです。「不動産の謄本に動きがあるけれど、申告をしていないな。この物件を今の以上価値で売却すれば利益が出ているはずだけど。税務調査を行おう。」と税務署は考えるわけですね。税務署は登記簿謄本はきちんと確認していると言うことはおえておいてくださいね。これだけの理由で、ほとんど税務署にはばれるのですが、無申告者発見のための網は他にも用意されているのです。

不動産業者が売買の仲介を行った場合に、その情報を税務署が取得することによって、ばれてしまうのです。仲介を行った場合のおおまかな情報は税務署に報告されるのです。

上記の2点が、譲渡所得の無申告が簡単にばれる理由となります。不動産売買をしても登記を行わずに、かつ、業者も報告をしない場合は平気かというと、そういうわけでもありません。

売却相手(譲渡相手)がその不動産の賃貸収入等に関して申告をしたり、減価償却費を必要経費計上すると、そこからも不動産が動いたことがわかるので、税務署にはばれてしまうのです。

保有期間によって長期譲渡と短期譲渡に分かれる。

不動産の譲渡所得に関しては、実は保有期間によって税率が変わってきます。出てくる利益が同額であったとしても、5年以内か5年超過によって、税額が変わってくるものなのです。この保有年数の判定を誤ると算出税額が大きくかわってきてしまうため、充分にご注意くださいませ。具体的には、下記のページでご説明差し上げます。

譲渡所得が赤字の場合は無申告が許される?

不動産の売却を行ったら何でもかんでも申告をしなくてはならないわけではありません。赤字の場合には申告しなくてもよいのです(損失の通算等を行う場合は確定申告をした方が良いケースもあります)。

譲渡収入-(取得費+譲渡費用)=赤字

赤字かどうかは上記の算式で計算することになるので、算式自体は非常にシンプルです。譲渡収入の金額も簡単に算定できますし、仲介手数料や登録免許税などの譲渡費用も足し算を行えば簡単に計算できます。

少々やっかいなのは「取得費」ですね。土地の場合はまだ良いのですが、建物の取得費の計算に関しては減価償却費を控除する必要があるので、少し難しいのです。実際に一度譲渡所得の明細書と言う確定申告書の添付書類を作成してみて、利益が出ているかどうかを確認することが大切です。そちらの明細書を作成すると、おのずと減価償却費も計算することができる作りとなっています。

なお、赤字ではないけれども、居住用財産の3,000万円控除を適用した場合には利益が出ないと言うケースでは申告が必要です。利益が3,000万円以下だから税金は出ないのだから申告しなくても良い、とはお考えにならないでくださいね。申告すること自体が3,000万円控除を受ける税法上の要件とされているのためです。

建物の減価償却にはご注意を!

不動産譲渡所得の計算で難しいのは建物の減価償却費の計算です。建物に関しては、その造りによって耐用年数が定められていて、その耐用年数に応じて徐々に価値が減少していきます。鉄筋コンクリートや木造では、耐用年数は大幅に異なります。

例えば2,000万円の建物で耐用年数が47年であれば、47年で除した金額が毎年の減価償却費となるのです(居住用か賃貸用かなど、用途によって減価償却費は変わりますが、概ねはそういうことです)。

そして、減価償却費が計算されると、取得費は以下の算式で計算されます。

取得価額(購入金額+仲介手数料など)-減価償却費=建物の取得費

割と算式自体はシンプルで、減価償却費だけよく調べて計算すると不動産に係る譲渡所得の計算や確定申告書の作成はできそうですね。ですので、確定申告をしていないで無申告となっている方は、できるだけ早く計算を行って、税務署の指摘が入る前に不動産売却に係る確定申告を済ませて所得税法違反の状態を脱してしまいましょう。

税務調査の連絡が来る前に先に申告することで無申告加算税が0パーセントになるわけではありませんが、5パーセントまで下げることが可能です。延滞税と呼ばれる利息も最小限に抑えることができますね。

譲渡所得の申告、税理士に依頼する?しない?

土地や建物、借地権の売却に係る譲渡所得の確定申告は、我々のような税理士に任せた方が良いのでしょうか?それとも自分で行った方が良いのでしょうか?

この点に関しては、個々の案件によるのですが、やはり不動産取引は金額が大きいですし、確定申告でミスして過少な申告をしてしまうと大変まずいので、お任せいただいた方が安心でしょう。特に、無申告の場合は既に所得税法違反の状態となっているため、税理士に任せて、きちんと税理士の署名と押印を得た上で申告すると良いのではないかと思います。

無申告の場合は、不動産の譲渡所得の申告代行をよく行っており、かつ、無申告案件の実績が多い税理士事務所を選択してください。税理士も医師のように得意・不得意があるので、ご依頼業務を得意とする税理士事務所に依頼した方が良いのです。

ただし、不動産譲渡の金額が数百万円など小さくて、特例の適用などもなさそうな場合で、かつ、申告期限まで余裕がある場合は、ご自身で処理しても問題ないでしょう。

貴方の確定申告は当事務所にお任せください!無申告の方の申告代行件数では600件を超えています。相談件数という曖昧なものではなく、実際の申告件数も多い税理士事務所でございます。

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